Nova legislação amplia possibilidades do terreno do antigo Hotel Reis Magos

Terreno localizado em uma área turisticamente importante em Natal, o lote de 9.500 m² onde funcionava o antigo Hotel Internacional Reis Magos ainda não possui um projeto concreto para seu uso. A demolição do hotel completou cinco anos no último dia 08 de janeiro e desde então o terreno ainda não teve projeto aprovado pelos donos do local. Aliado a isso, o Plano Diretor de Natal e a recente legislação sobre Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico (AEITPs) gera expectativa para a região da Praia do Meio e consequentemente, para o terreno do antigo Hotel Reis Magos.

Sancionada no final de dezembro, a Lei Nº 7.801 estabelece normas de uso e ocupação do solo para as AEITPs. Criadas na Lei Complementar nº 208 de 2022, o Plano Diretor de Natal, as áreas são consideradas estratégicas para o desenvolvimento urbano com foco no turismo e preservação paisagística.

De acordo com o titular da Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo de Natal, Thiago Mesquita, a nova lei para as AEITPs potencializa ainda mais a área do Hotel Reis Magos e outras áreas turísticas da cidade. No caso do terreno do antigo hotel, inserido na quadra 1 da AEITP-3, o secretário cita que o potencial construtivo da área foi melhorado.

“Na época da demolição o gabarito permitido era de 7,5m e o Coeficiente de Aproveitamento era em torno de 2 e 3 e a taxa de ocupação do solo era de 40%, com 60% livre para infiltração. Eram as prescrições urbanísticas naquele momento”, lembra. “Houve a mudança do PDN que viabilizou aquela área naquela quadra da Café Filho, que é a primeira, permitindo 21 metros ao invés de 7,5m, então ele poderia construir 7 ao invés de 2 andares. A taxa de ocupação saiu de 40 para 60%, aumentando em 50% a área em que poderia ocupar do lote e o coeficiente de aproveitamento foi para 4. Melhorou de maneira significativa pelo menos de 30 a 40% o potencial construtivo da área dele”, explica Thiago Mesquita.

“As AEITPs melhoraram ainda mais a prescrição urbanística da região, que saiu de 60 para 80%, ficando igual a qualquer outro lugar de Natal. Mantivemos o gabarito, a altura de 21m, porque o observador da avenida Getúlio Vargas não é impedido de ver o mar e o Forte dos Reis Magos com esse gabarito. Na segunda e na terceira serão 27m e 60m, respectivamente. O restante, as prescrições estão como qualquer área adensável de Natal: 80% de taxa de ocupação, 4.0 o Coeficiente de Aproveitamento, ou seja, ele pode construir até 4 vezes o tamanho do terreno e o gabarito 21m”, comenta.

Mesquita conta ainda que não há nenhum tipo de pedido de licenciamento aberto para o terreno do antigo HIRM na Semurb. Os donos da empresa citam que despesas como Imposto Predial Território Urbano (IPTU), limpeza e vigilância do espaço estão em dia.

Legislação
Além dessa área, a nova legislação orienta a expansão urbana em outras AEITPs de Natal. Essas áreas compreendem toda a orla marítima, desde o Morro do Careca, na zona Sul, passando pela Via Costeira (do Centro de Convenções até Areia Preta), bairro de Santos Reis, Rocas, Praia do Meio até o Forte dos Reis Magos, na zona Leste (AEITP 1, 2 e 3). A AEITP 4 é o perímetro estabelecido na margem esquerda do Rio Potengi, incluindo a praia da Redinha. Do Rio Potengi até o Cordão Dunar dos Bairros Guarapes e Felipe Camarão, é definida a AEITP 5.

As principais mudanças trazidas pela lei consolidam o que determina o Plano Diretor, como os Coeficientes de Aproveitamento (CA), que são definidos de acordo com as bacias de esgotamento sanitário, mas com exceção dos gabaritos estabelecidos para cada AEITP, que seguem normas específicas da nova legislação. O CA é o que define a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos no terreno, enquanto o gabarito é a altura máxima da edificação, sendo medido a partir do ponto de cota topográfica mais alta do meio-fio. É permitido ainda que as construções possuam pavimentos no subsolo, desde que respeitem limites de altura em relação ao meio-fio.

A nova lei das AEITPs também proporciona incentivos para empreendimentos com térreo ativo, que permite a interação entre o espaço privado e a calçada. Para estes se aplicará um acréscimo de 50% no coeficiente de aproveitamento do lote, até o limite de 5,0 e não se computará a área do térreo. Com exceção da Via Costeira, será dispensado recuo frontal no pavimento térreo. Entretanto, empreendimentos na AEITP-2 terão acesso apenas a benefícios limitados.

Ida à justiça e pedidos de tombamento

Com demolição iniciada no dia 08 de janeiro de 2020 após longo processo judicial, o Hotel Internacional Reis Magos colecionou polêmicas e histórias antes de ir definitivamente ao chão. O Hotel estava fechado desde 1995 e arrastou a discussão pelo valor histórico e arquitetônico do empreendimento. Anos antes, em 2014, a Fundação José Augusto (FJA) tombou de maneira provisória o Hotel Reis Magos, impedindo qualquer demolição no local. Em paralelo, o Instituto dos Amigos do Patrimônio Histórico e Artístico-Cultural e da Cidadania (IAPHACC) entrou com processo junto ao Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan) pedindo o tombamento do local. Em fevereiro de 2017, o órgão negou o tombamento.

Por outro lado corria outro processo proposto pelo Estado do Rio Grande do Norte. Em maio de 2019, em grau de recurso, o Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF5) negou o tombamento judicial, mas advertiu expressamente que a decisão não significava autorização para a demolição do imóvel, tendo em vista a tramitação de processos administrativos de tombamento nas esferas estadual e federal, e que “o tombamento provisório se equivale ao tombamento definitivo, o que impede alteração na estrutura do imóvel”.

Em agosto de 2019, o Conselho Municipal de Cultura e o Conselho de Turismo de Natal se posicionaram a favor da demolição do hotel Reis Magos. Antes, em julho de 2019, o Iphan chegou a reabrir o processo de tombamento e pediu prova de relevância nacional do Hotel Reis Magos. Em setembro, o órgão federal negou novamente o processo.

Em novembro de 2019, a Prefeitura do Natal entrou com ação na Justiça para que o Governo do Estado resolvesse a questão do tombamento provisório do Hotel Reis Magos. A prefeitura, já favorável à demolição, dependia da decisão do Estado para autorizar a derrubada do hotel. No dia 20 de dezembro, o TJRN deu prazo de 15 dias para que o Governo do Estado decidisse sobre o futuro do hotel. O prazo dado foi “improrrogável”, segundo o TJRN. O Governo alegou, nesta terça-feira (07), que não teve tempo para avaliar o tombamento devido a um novo laudo ter sido anexado no processo, no dia 03 de janeiro.

O Hotel
Localizado na Praia do Meio, o Hotel Internacional Reis Magos foi fundado em setembro de 1965 pelo então governador do Rio Grande do Norte, Aluízio Alves. O empreendimento funcionou como hotel de luxo entre 1965 e 1995, quando foi desativado. À época de sua demolição, o local estava em ruínas, deteriorado e acumulando lixo e sujeira.

O complexo possuía 63 apartamentos, uma suíte presidencial, recepção, salões nobres, elevadores, parque aquático, sauna, playground, restaurante, estacionamento, entre outras áreas. O empreendimento foi adquirido pelo grupo Hotéis Pernambuco S/A em 1978, que operou o local por 10 anos, após uma grande reforma em 1979/1980. Depois, o local foi arrendado de 1989 a 1995; e de 1995 a 2002.

Donos avaliam projetos para o terreno

Cinco anos depois da demolição do Hotel Internacional Reis Magos, o terreno de 9.500m² segue parado à espera de um projeto para contemplar a área. Segundo Samuel Oliveira, acionista da Hotéis Pernambuco, empresa dona do terreno, ideias foram apresentadas aos diretores, mas até então nenhuma foi aprovada. A primeira delas foi de um projeto residencial do Minha Casa Minha Vida (MCMV), descartado inicialmente.

Aliado a isso, o que acabou travando o uso da área foram as discussões acerca da revisão do Plano Diretor de Natal, que só foram concluídas em março de 2022. Desde o início do processo de demolição do Hotel, representantes da empresa já alegavam que o futuro do novo terreno dependeria da aprovação do novo PDN, justamente para saber as novas regras que entrariam em vigor e embasariam os novos projetos.

“Uma construtora queria fazer Minha Casa Minha Vida lá, mas não achamos interessante. Por mais que fosse um valor interessante, mas achávamos melhor outro produto, pois acreditamos que é um terreno estratégico e por mais que o entorno ainda precise de desenvolvimento, as ruas estão melhores, mas as construções ao redor são de baixo valor e poder aquisitivo. Acreditamos que ali tem condições de melhorar muito. Continuamos buscando projetos”, cita Samuel Oliveira. “Esse é o intuito também, de desenvolver a região”, acrescentou.

Atualmente, a empresa tem avaliado outros dois projetos, que uma vez prontos, serão avaliados pelos acionistas. Um deles seria de uma arena de tênis, beach tennis e espaços de academia e convivência no terreno, que estaria travado. O mais avançado é de um condomínio de alto padrão.

“Um desses projetos é de um empreendimento de melhor qualidade, um condomínio, para tentar ter um produto que pessoas que moram em Parnamirim hoje passem a morar ali, por mais que o entorno não seja tão desenvolvido, mas um condomínio com vista para o mar poderia atrair um interesse de pessoas irem morar ali. Tivemos um andamento mas não foi para frente infelizmente que era de uma arena que em Recife tem, com quadras de tênis, quadras de beach tennis, academia, que poderia reviver aquela região. O projeto não morreu, mas está um pouco travado”, explica Samuel Oliveira.

O acionista garante ainda que os impostos relativos ao terreno estão em dia e que uma empresa de limpeza e vigilância do local, que corriqueiramente é alvo de populares colocando lixo e entulhos no espaço.

• O que muda em cada área

AEITP 1 – Ponta Negra: gabarito foi mantido em 7,5 metros com exceção do entorno do Guinza, cujo limite é de 21 metros, respeitando o aspecto paisagístico; Na Subzona 1, fica limitado o gabarito ao nível da calçada da Avenida Engenheiro Roberto Freire.

AEITP 2 – Via Costeira: gabarito de 15 metros medido a partir do nível da Avenida Dinarte Mariz.

AEITP 3 – Praias Centrais: mantida altura de 65 metros para a Ponta do Morcego e de 21, 27 e 60 metros para as quadras 1, 2 e 3 da Avenida Café Filho, respectivamente.

AEITP 4 – Redinha: mantido ga-barito de 30 metros.

AEITP 5 – Região do Rio Potengi: estabelecido limite de altura de 7,5 metros, já que anteriormente essa área não tinha nenhuma referência definida.

Imagem: Adriano Abreu

Fonte: Tribuna do Norte