Passados dois anos da sanção do Novo Plano Diretor de Natal, a capital potiguar já começa a colher frutos após as modificações nas regras de uso e ocupação do solo, uma vez que a revisão anterior havia acontecido em 2007. Entre os impactos, já são 61 grandes empreendimentos licenciados, que podem gerar um Valor Geral de Vendas (VGV) na ordem de R$ 1,8 bilhão. Há ainda cerca de 40 projetos em análise na Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo de Natal (Semurb). Além disso, a Prefeitura estima outros três projetos de lei para este ano visando agregar e impulsionar ainda mais o novo Plano Diretor.
Entre os principais bairros que já sentiram os impactos das mudanças estão Tirol, Petrópolis, Capim Macio, Areia Preta, Neópolis, Ponta Negra, Pajuçara, Planalto, Lagoa Nova, Dix-Sept Rosado, Barro Vermelho, Guarapes e Redinha, com lançamentos e projetos já em execução por parte das incorporadoras. Segundo a Semurb, são empreendimentos que vão desde a construção de novos hotéis, flats, apartamentos, condomínios horizontais e verticais e lojas comerciais. Em média, cada empreendimento gera em torno de 200 a 250 empregos de maneira direta, sem contar nos indiretos.
Segundo um levantamento feito pela Dois A Engenharia, a arrecadação tributária em Natal chega a crescer 20 vezes com a construção/finalização de um prédio, isso se considerar impostos como ISS, ITIV e IPTU. O secretário de Meio Ambiente e Urbanismo Thiago Mesquita diz que esses dois primeiros anos superaram as expectativas. “Já emitimos mais de 60 alvarás de construção que representam um investimento da ordem de R$ 1,8 bilhão em VGV da iniciativa privada. Isso é uma das vantagens do Plano Diretor. Percebemos que se criou um clima em Natal de uma cidade que tem segurança jurídica e transparência para quem vai investir”, explica.
Segundo diz, cada um desses projetos gera 250 empregos, fora os indiretos. “Estamos falando de 15 mil empregos na construção civil. Não é só uma transformação econômica, não é só uma mudança de Natal ser uma referência em investimentos imobiliários, mas também transformação social”, ressalta.
O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Rio Grande do Norte (Sinduscon-RN), Sérgio Azevedo, aponta que “o Plano Diretor foi um divisor de águas para o mercado imobiliário e para a população de Natal”. “Começamos a ver empreendimentos extremamente modernos e preocupados com a gentileza urbana e aproveitar áreas em Natal que já tinham toda uma infraestrutura de saúde, segurança e transporte que eram impossíveis de se construir com o plano ultrapassado que tínhamos”, avalia.
Ele destaca que é preciso incentivar o mesmo crescimento em mais bairros. “Não adianta ficar focado só em Tirol e Petrópolis. Tivemos crescimento em Capim macio, temos oportunidades na zona Norte, mas precisa-se de outros investimentos do Poder Público para melhorar a mobilidade e o saneamento básico. O que precisa melhorar é dotar Natal de uma melhor infraestrutura para que essas outras áreas possam vir a ser exploradas”, acrescenta Azevedo.
Cidade com novos empreendimentos imobiliários
O mercado imobiliário de Natal prepara lançamentos e já tem dado andamento para novos empreendimentos com as recentes regras em vigor do Plano Diretor. Um desses casos é da Dois A Engenharia, que prepara lançamento para 2024 e já tem obras em andamento para um prédio em Petrópolis, nas imediações da Praça Pedro Velho, o Jardins do Potengi, lançado no ano passado. O empreendimento terá 66 apartamentos e será de uso misto, com área comercial inclusa.
“Avaliamos esses dois anos de sanção do Plano como um sucesso e bastante entusiasmo. É perceptível a movimentação de novos empreendimentos imobiliários que vão gerar emprego, renda e receita para o município”, explica Gustavo Pinheiro, diretor de incorporações da Dois. Ele diz que a empresa tem outros dois projetos em desenvolvimento para Natal. “Era um dos bairros com índice básico de 1.2 e que agora pode chegar a 2.5 de gabarito, viabilizando esse novo conceito e projeto”, pontua.
Outro caso é um empreendimento da Moura Dubeux, o Trairi 517, lançado recentemente no bairro de Petropólis, com 37 pavimentos e 72 apartamentos, tendo 2.525m² no total. Outro projeto é o Mood Parque das Dunas, em Capim Macio. A gerente da empresa, Fabiana Moreira, diz que as mudanças no PDN trouxeram mais atratividade para o mercado, que estava tímido. “Até o plano anterior, as normas eram mais engessadas, o que não trazia essa atratividade para o mercado imobiliário que já tinha passado por um momento ruim. Temos mais empreendimentos que estão sendo desenvolvidos e com lançamento para ainda em 2024”, revela a executiva.
O diretor da Abreu Imóveis, Ricardo Abreu, também avalia que a nova legislação tem contribuído. “Hoje vejo que o Plano está atendendo uma boa parte do que a cidade precisa, que é essa energia mais forte para atrair pessoas e empresas que queiram empreender um edifício em Natal”, declara.
Para o presidente do Sindicato da Habitação do RN (Secovi-RN), Renato Gomes Netto, a expectativa é de que o movimento de crescimento siga nos próximos anos. “Essas construtoras estão soltando os projetos gradativamente que estão licenciados e os que estão próximos. A expectativa é boa, acho que o PDN cumpriu o papel inicial, mas acreditamos que em 2024 e 2025 o mercado vai estar bem delineado com quais caminhos vai tomar”, sugere Gomes Netto.
Código de Obras pode impulsionar mais crescimento
Segundo avaliação do presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Rio Grande do Norte (Sinduscon), Sérgio Azevedo, o novo Código de Obras que será apreciado pela Câmara Municipal poderá impulsionar ainda mais o desenvolvimento da cidade. “O Código de Obras é uma ferramenta extremamente importante para que possamos usar o Plano Diretor em sua plenitude, uma vez que algumas regras do PDN ficaram para serem reguladas por meio dessa outra lei que regula pontos como estacionamentos, área de varanda, entre outros aspectos”, ressalta.
É a mesma visão do diretor de incorporações da Dois A, Gustavo Pinheiro. “O Código de Obras dará mais incentivo para desenvolvimento de nossa cidade. Ele muda configurações internas, regras, premissas e requisitos que precisam ser seguidos, como dimensão dos cômodos, por exemplo”, diz.
Segundo o titular da Semurb, Thiago Mesquita, além do Código de Obras, dois outros projetos devem ser enviados à Câmara Municipal ainda este ano para complementar as mudanças do Plano Diretor: a regulamentação das Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico, de Ponta Negra à Redinha; e a lei de unificação das zonas de Proteção Ambiental de Natal.
“Teremos uma lei única que vai unificar as 10 ZPAs de Natal para padronizar as subzonas de uso restrito, conservação e preservação e facilitará não só a consulta, mas melhorar as prescrições para áreas de uso restrito desde que se invista em tecnologias de sustentabilidade. Tudo isso vai trazer possibilidade de crescimento e investimentos”, acrescenta, relembrando que a Via Costeira, por exemplo, já possui quatro consultas prévias de pequenos empreendimentos, uma das novidades trazidas pelo PDN.
A Lei Complementar 208/2022, que atualizou o Plano Diretor de Natal, foi aprovada em 23 de dezembro de 2021 após debates com órgãos, associações e entidades da sociedade civil e na Câmara Municipal, sendo sancionado pelo prefeito Álvaro Dias em 7 de março de 2022.
Outra lei recém sancionada foi a de Transferência de Potencial Construtivo, que consiste na permissão para o proprietário de um imóvel urbano transferir seu potencial construtivo não utilizado, que por força de lei, é afetado por restrição imposta pelo Poder público, a outro imóvel que possa receber esse potencial.
Crédito das Fotos: Adriano Abreu
